{"id":9275,"date":"2021-04-23T13:49:50","date_gmt":"2021-04-23T11:49:50","guid":{"rendered":"https:\/\/www.appartement-construction.com\/content\/?p=9275"},"modified":"2021-04-23T13:49:51","modified_gmt":"2021-04-23T11:49:51","slug":"investissement-ehpad-risque-opportunite","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.appartement-construction.com\/content\/investissement-immobilier\/investissement-ehpad-risque-opportunite","title":{"rendered":"Investissement en EHPAD : Risque ou Opportunit\u00e9 ? Les Points \u00e0 Scruter !"},"content":{"rendered":"\n<p>L\u2019investissement en EHPAD est attractif, car les pouvoirs publics ont mis en place des dispositifs fiscaux avantageux. <strong>LMP ou LMNP, Censi-Bouvard<\/strong>&nbsp;: en vous offrant une r\u00e9duction d\u2019imp\u00f4t, l\u2019Etat vous incite \u00e0 investir. Pourquoi&nbsp;? Pour d\u00e9velopper la construction de ces r\u00e9sidences pour personnes \u00e2g\u00e9es, dans un contexte o\u00f9 la population vieillit. Mais les offres fleurissantes, pouss\u00e9es \u00e0 grands coups d\u2019arguments marketing, peuvent dissimuler de mauvaises surprises\u2026 <strong>Investir en EHPAD, pourquoi pas, mais en parfaite connaissance de cause<\/strong>, pour \u00e9viter une d\u00e9convenue financi\u00e8re. Explications&nbsp;!<\/p>\n\n\n\n<!--more-->\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\" id=\"h-l-incitation-fiscale-comme-argument-de-vente\"><strong>L\u2019incitation fiscale comme argument de vente<\/strong><\/h2>\n\n\n\n<p>L\u2019Etat constate que la population vieillit. Les personnes \u00e2g\u00e9es, lorsqu\u2019elles sont d\u00e9pendantes, doivent pouvoir \u00eatre log\u00e9es dans des r\u00e9sidences adapt\u00e9es. La mission de l\u2019Etat&nbsp;dans ce contexte&nbsp;: assurer l\u2019existence d\u2019un nombre de lits suffisant en EHPAD (Etablissement d\u2019H\u00e9bergement pour Personnes Ag\u00e9es D\u00e9pendantes). Et pour cela, il faut construire\u2026<\/p>\n\n\n\n<div class=\"wp-block-image\"><figure class=\"aligncenter size-large is-resized\"><img loading=\"lazy\" decoding=\"async\" src=\"https:\/\/www.appartement-construction.com\/content\/wp-content\/uploads\/2021\/04\/Parc-devant-EHPAD.jpeg\" alt=\"construire pour loger les seniors\" class=\"wp-image-9281\" width=\"500\" height=\"212\" srcset=\"https:\/\/www.appartement-construction.com\/content\/wp-content\/uploads\/2021\/04\/Parc-devant-EHPAD.jpeg 1000w, https:\/\/www.appartement-construction.com\/content\/wp-content\/uploads\/2021\/04\/Parc-devant-EHPAD-900x382.jpeg 900w, https:\/\/www.appartement-construction.com\/content\/wp-content\/uploads\/2021\/04\/Parc-devant-EHPAD-768x326.jpeg 768w, https:\/\/www.appartement-construction.com\/content\/wp-content\/uploads\/2021\/04\/Parc-devant-EHPAD-600x254.jpeg 600w\" sizes=\"auto, (max-width: 500px) 100vw, 500px\" \/><\/figure><\/div>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\"><li>Pour construire une r\u00e9sidence, le promoteur doit disposer des fonds n\u00e9cessaires. Soit, il dispose d\u2019aides de l\u2019Etat, mais ce n\u2019est pas suffisant. Il doit (pr\u00e9)vendre&nbsp;les chambres de son EHPAD&nbsp;! Comment faire&nbsp;?<\/li><li>Les pouvoirs publics, leur enjeu de lits suffisants en t\u00eate, ont d\u00e9cid\u00e9 de faire b\u00e9n\u00e9ficier les investisseurs en EHPAD d\u2019une fiscalit\u00e9 avantageuse. Statut LMP ou LMNP, dispositif Censi-Bouvard&nbsp;: l\u2019imp\u00f4t sur les revenus de location des propri\u00e9taires des chambres est r\u00e9duit. Et l\u2019Etat communique dessus aupr\u00e8s des acteurs cl\u00e9s de la commercialisation\u2026<\/li><li>Les conseillers en gestion de patrimoine orientent leurs clients (vous&nbsp;?) vers l\u2019investissement en EHPAD. Le promoteur de son c\u00f4t\u00e9 s\u2019adjoint l\u2019aide de commerciaux aguerris, pour vendre ses chambres.<\/li><li>Vous \u00eates convaincu que votre investissement en EHPAD est un placement s\u00e9curis\u00e9, id\u00e9al pour vous constituer des revenus compl\u00e9mentaires \u00e0 votre retraite \u00e0 terme&nbsp;: vous achetez&nbsp;!<\/li><\/ul>\n\n\n\n<p>Et apr\u00e8s&nbsp;? Vous \u00eates propri\u00e9taire d\u2019une chambre de la r\u00e9sidence, vous la louez \u00e0 l\u2019exploitant de l\u2019\u00e9tablissement \u2013 et non \u00e0 la personne \u00e2g\u00e9e.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\" id=\"h-la-gestion-de-votre-bien-est-facilit-e-votre-investissement-en-ehpad-peut-tre-rentable\"><strong>La gestion de votre bien est facilit\u00e9e, votre investissement en EHPAD peut \u00eatre rentable.<\/strong><\/h2>\n\n\n\n<p>La chambre dans laquelle vous investissez en EHPAD est \u00ab&nbsp;g\u00e9r\u00e9e&nbsp;\u00bb par l\u2019exploitant. C\u2019est un avantage notable de ce type d\u2019investissement&nbsp;: vous n\u2019avez aucune pr\u00e9occupation (<em>a priori<\/em>).<\/p>\n\n\n\n<ol class=\"wp-block-list\"><li>Vous signez avec l\u2019exploitant de l\u2019\u00e9tablissement&nbsp;<strong>un bail commercial<\/strong>.<\/li><li>Conform\u00e9ment au bail, l\u2019exploitant s\u2019engage \u00e0 louer votre chambre d\u2019EHPAD pendant 9 ans minimum, avec reconduction tacite. Mais il peut vous donner cong\u00e9 au terme de 3 ann\u00e9es.<\/li><li>L\u2019exploitant se charge de trouver un locataire \u2013 personne \u00e2g\u00e9e. Il g\u00e8re en outre l\u2019entretien de la chambre et les litiges locatifs \u00e9ventuels. Sur le papier, vous \u00eates tranquille&nbsp;: votre seul contractant est l\u2019exploitant, un professionnel&nbsp;!<\/li><li>En contrepartie de la mise \u00e0 disposition de la chambre, l\u2019exploitant vous verse un loyer. Sur le principe, peu importe que la chambre soit lou\u00e9e ou non, vous recevez votre loyer. Avec un professionnel,&nbsp;<em>a priori<\/em>, vous r\u00e9duisez le risque d\u2019impay\u00e9s. Attention, le bail commercial inclut souvent une clause de r\u00e9vision du loyer\u2026<\/li><li>Vos revenus locatifs d\u2019investissement en EHPAD sont partiellement d\u00e9fiscalis\u00e9s. Dans ces conditions, vous remboursez plus facilement l\u2019emprunt que vous avez contract\u00e9 pour acheter la chambre.<\/li><\/ol>\n\n\n\n<p><em>Sachez qu\u2019en tant que loueur meubl\u00e9, c\u2019est \u00e0 vous de financer l\u2019ameublement de la chambre \u2013 et son renouvellement r\u00e9gulier.<\/em><\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\" id=\"h-lmp-lmnp-ou-censi-bouvard\">LMP, LMNP ou Censi-Bouvard&nbsp;?<\/h3>\n\n\n\n<div class=\"wp-block-image\"><figure class=\"aligncenter size-large is-resized\"><img loading=\"lazy\" decoding=\"async\" src=\"https:\/\/www.appartement-construction.com\/content\/wp-content\/uploads\/2021\/04\/Investissement-Meuble-EHPAD.jpeg\" alt=\"meubles obligatoires ehpad\" class=\"wp-image-9278\" width=\"500\" height=\"334\" srcset=\"https:\/\/www.appartement-construction.com\/content\/wp-content\/uploads\/2021\/04\/Investissement-Meuble-EHPAD.jpeg 1000w, https:\/\/www.appartement-construction.com\/content\/wp-content\/uploads\/2021\/04\/Investissement-Meuble-EHPAD-900x600.jpeg 900w, https:\/\/www.appartement-construction.com\/content\/wp-content\/uploads\/2021\/04\/Investissement-Meuble-EHPAD-768x512.jpeg 768w, https:\/\/www.appartement-construction.com\/content\/wp-content\/uploads\/2021\/04\/Investissement-Meuble-EHPAD-600x400.jpeg 600w\" sizes=\"auto, (max-width: 500px) 100vw, 500px\" \/><\/figure><\/div>\n\n\n\n<p><strong>En LMNP, vous \u00eates loueur meubl\u00e9 non professionnel.<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p>Vos revenus locatifs (vers\u00e9s par l\u2019exploitant) sont impos\u00e9s \u00e0 l\u2019IR \u00e0 votre tranche du bar\u00e8me fiscal, dans la cat\u00e9gorie BIC.<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\"><li>Vos revenus annuels sont inf\u00e9rieurs \u00e0 72 600 \u20ac&nbsp;? Vous pouvez b\u00e9n\u00e9ficier du r\u00e9gime micro-BIC. Dans ce cas, vos revenus sont impos\u00e9s apr\u00e8s un abattement forfaitaire de 50%.<\/li><li>Vos revenus annuels d\u00e9passent 72 600 \u20ac&nbsp;? Vous \u00eates impos\u00e9 au r\u00e9gime r\u00e9el. Dans ce cas, votre imp\u00f4t est calcul\u00e9 apr\u00e8s d\u00e9duction de vos frais et charges.<\/li><\/ul>\n\n\n\n<p><strong>En LMP, vous \u00eates loueur meubl\u00e9 professionnel.<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p>Vos revenus locatifs (vers\u00e9s par l\u2019exploitant) sont impos\u00e9s \u00e0 l\u2019IR ou \u00e0 l\u2019IS, vous choisissez. Vous \u00eates au r\u00e9gime r\u00e9el. Mais au-del\u00e0 de la d\u00e9duction des charges, vous d\u00e9duisez l\u2019amortissement et les d\u00e9ficits. Fiscalement, vous pouvez arriver \u00e0 un r\u00e9sultat nul&nbsp;: aucun imp\u00f4t \u00e0 payer&nbsp;!<\/p>\n\n\n\n<p><strong>En <a href=\"https:\/\/www.appartement-construction.com\/content\/investissement-immobilier\/loi-censi-bouvard\/\">Censi-Bouvard<\/a>, vous b\u00e9n\u00e9ficiez d\u2019une r\u00e9duction d\u2019imp\u00f4t.<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p>Vous b\u00e9n\u00e9ficiez d\u2019une r\u00e9duction d\u2019imp\u00f4t de 11% du prix de votre achat en EHPAD, dans la limite d\u2019une valeur de 300 000 \u20ac. La r\u00e9duction s\u2019\u00e9tale sur 9 ans.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\"><strong>Attention, investir en EHPAD comporte des risques<\/strong> !<\/h2>\n\n\n\n<p>L\u2019immobilier semble \u00eatre un placement s\u00fbr, la population vieillissante est un gage de succ\u00e8s des EHPAD, les dispositifs fiscaux avantageux r\u00e9duisent votre imp\u00f4t\u2026 autant de raisons (et d\u2019arguments de vente&nbsp;!) pour investir. Pourtant la pratique a montr\u00e9 que des investisseurs convaincus avaient rapidement chang\u00e9 leur avis sur la question. Plusieurs dangers en effet nuancent l\u2019attractivit\u00e9 de cette strat\u00e9gie de placement.<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">1. La r\u00e9glementation \u00e9volutive de l\u2019activit\u00e9 peut mettre vos int\u00e9r\u00eats en p\u00e9ril.<\/h3>\n\n\n\n<p>L\u2019EHPAD est un sujet qui \u00ab&nbsp;appartient&nbsp;\u00bb aux pouvoirs publics. Dans le respect du droit au logement, et pour assurer les int\u00e9r\u00eats de la population, l\u2019Etat r\u00e9glemente strictement l\u2019activit\u00e9 de gestion d\u2019EHPAD. Et cette r\u00e9glementation \u00e9volue, au gr\u00e9 des choix politiques et de l\u2019actualit\u00e9 d\u00e9mographique \u2013 entre autres.<\/p>\n\n\n\n<p>Les risques&nbsp;:<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\"><li>Si les dotations au b\u00e9n\u00e9fice des exploitants diminuent, la stabilit\u00e9 financi\u00e8re de votre locataire en p\u00e2tit. Dans le pire des cas, la faillite de l\u2019exploitant se r\u00e9percute sur vous.<\/li><li>Les chambres meubl\u00e9es en EHPAD doivent disposer d\u2019\u00e9quipements adapt\u00e9s aux personnes \u00e2g\u00e9es, et conformes aux normes\u2026 qui \u00e9voluent&nbsp;! Et si les prochaines normes vous obligent \u00e0 investir dans de nouveaux \u00e9quipements co\u00fbteux, c\u2019est votre rentabilit\u00e9 qui s\u2019en d\u00e9grade.<\/li><\/ul>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">2. Un rendement locatif trop all\u00e9chant peut cacher des clauses d\u00e9savantageuses.<\/h3>\n\n\n\n<p>Vous \u00eates s\u00e9duit par une offre commerciale bien ficel\u00e9e&nbsp;? Le promoteur vous annonce un rendement tr\u00e8s \u00e9lev\u00e9&nbsp;? Attention&nbsp;! La rentabilit\u00e9 locative moyenne constat\u00e9e en EHPAD est de 3 \u00e0 5%. Au-del\u00e0, posez-vous des questions\u2026<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\"><li>Le commercial peut vous annoncer tous les chiffres qu\u2019il souhaite pour vous vendre une chambre, mais ce n\u2019est en aucun cas garanti. Vous devez calculer votre rentabilit\u00e9 sur la base des loyers vers\u00e9s par l\u2019exploitant.<\/li><li>Le loyer fix\u00e9 est important, \u00e0 tel point que votre rendement est effectivement \u00e9lev\u00e9&nbsp;? V\u00e9rifiez bien les clauses de r\u00e9vision du montant du loyer au renouvellement du bail, ainsi que les crit\u00e8res de son indexation. Un loyer qui baisse entra\u00eene une perte de rendement, faites le calcul\u2026<\/li><\/ul>\n\n\n\n<div class=\"wp-block-image\"><figure class=\"aligncenter size-large is-resized\"><img loading=\"lazy\" decoding=\"async\" src=\"https:\/\/www.appartement-construction.com\/content\/wp-content\/uploads\/2021\/04\/Investissement-locatif-EHPAD-1024x648.jpeg\" alt=\"immeuble neuf ehpad\" class=\"wp-image-9277\" width=\"512\" height=\"324\" srcset=\"https:\/\/www.appartement-construction.com\/content\/wp-content\/uploads\/2021\/04\/Investissement-locatif-EHPAD-1024x648.jpeg 1024w, https:\/\/www.appartement-construction.com\/content\/wp-content\/uploads\/2021\/04\/Investissement-locatif-EHPAD-900x570.jpeg 900w, https:\/\/www.appartement-construction.com\/content\/wp-content\/uploads\/2021\/04\/Investissement-locatif-EHPAD-768x486.jpeg 768w, https:\/\/www.appartement-construction.com\/content\/wp-content\/uploads\/2021\/04\/Investissement-locatif-EHPAD-600x380.jpeg 600w, https:\/\/www.appartement-construction.com\/content\/wp-content\/uploads\/2021\/04\/Investissement-locatif-EHPAD-1536x972.jpeg 1536w, https:\/\/www.appartement-construction.com\/content\/wp-content\/uploads\/2021\/04\/Investissement-locatif-EHPAD.jpeg 2000w\" sizes=\"auto, (max-width: 512px) 100vw, 512px\" \/><\/figure><\/div>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">3. Le risque de d\u00e9faillance de l\u2019exploitant vous expose \u00e0 un danger majeur.<\/h3>\n\n\n\n<p>Le choix est vaste au moment d\u2019investir en EHPAD. Ne l\u00e9sinez pas cette \u00e9tape de votre projet&nbsp;!<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\"><li>Comme pour tout achat immobilier, l\u2019emplacement est la r\u00e8gle n\u00b01. Une chambre dans une r\u00e9sidence situ\u00e9e en pleine campagne a peu de chances d\u2019attirer les foules\u2026 Et sans locataires dans son EHPAD, l\u2019exploitant risque de perdre de l\u2019argent&nbsp;: s\u2019il fait faillite, vous plongez avec lui.<\/li><li>La taille de l\u2019\u00e9tablissement est \u00e9galement un crit\u00e8re de choix central. Un EHPAD est rentable lorsque le nombre de lits est au moins \u00e9gal \u00e0 80. Si vous investissez dans une petite structure, donc, vous risquez de voir votre locataire essuyer des pertes. Et en cas de faillite, vous ne recevez plus vos loyers\u2026<\/li><li>Si vous achetez une chambre d\u2019EHPAD dans un \u00e9tablissement \u00ab&nbsp;ancien&nbsp;\u00bb, basez-vous sur les crit\u00e8res suivants&nbsp;: le taux d\u2019occupation et l\u2019\u00e9tat du b\u00e2timent. Avec un bon taux d\u2019occupation (plus de 90%) et un b\u00e2timent en bon \u00e9tat, vous \u00eates rassur\u00e9 sur la p\u00e9rennit\u00e9 de la structure. A d\u00e9faut, vous prenez des risques.<\/li><\/ul>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">4. L&rsquo;objectif  d&rsquo;un investissement en EHPAD ne doit pas \u00eatre la plus-value.<\/h3>\n\n\n\n<p>L\u2019investissement en EHPAD est recommand\u00e9 aux personnes \u00e0 la recherche d\u2019un placement rentable \u00e0 terme. En revanche, n\u2019esp\u00e9rez pas sp\u00e9culer sur ce placement&nbsp;: la revalorisation financi\u00e8re d\u2019une chambre en EHPAD est nulle. Au moment de la revente, vous r\u00e9cup\u00e9rez uniquement votre mise de d\u00e9part. Et encore faut-il trouver un acheteur pour ce type de bien un peu particulier&nbsp;! La vente en effet peut \u00eatre complexe, n\u2019investissez que si vous n\u2019avez pas besoin des sommes \u00e0 terme.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Illustration d\u2019un mauvais investissement en EHPAD&nbsp;:<\/h2>\n\n\n\n<p>Vous achetez une chambre en EHPAD, pour constituer un revenu compl\u00e9mentaire lors de votre future retraite. Chaque ann\u00e9e, vos revenus locatifs \u2013 vers\u00e9s par l\u2019exploitant \u2013 permettent plus ou moins de rembourser vos \u00e9ch\u00e9ances du pr\u00eat que vous avez contract\u00e9. Jusque-l\u00e0, tout va bien.<\/p>\n\n\n\n<p>Au bout de 9 ans, l\u2019exploitant rel\u00e8ve un manque de rentabilit\u00e9 de sa structure \u2013 mauvais emplacement, donc taux d\u2019occupation insuffisant. Or son agr\u00e9ment lui permet de se d\u00e9placer dans une zone plus profitable. Pour le justifier, il met en avant la v\u00e9tust\u00e9 des lieux, les mises aux normes consid\u00e9rables \u00e0 effectuer, tous ces \u00e9l\u00e9ments risquant de le mener \u00e0 d\u00e9poser le bilan. C\u2019est l\u00e0 que l\u2019exploitant d\u00e9cide d\u2019abandonner le b\u00e2timent \u2013 dans lequel vous avez investi&nbsp;! \u2013 pour aller gagner plus d\u2019argent ailleurs.<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\"><li>Votre locataire a quitt\u00e9 les lieux, vous ne percevez plus de loyers. Alors m\u00eame que votre emprunt court toujours\u2026<\/li><li>Vous \u00eates devenu propri\u00e9taire d\u2019une chambre dans une vieille b\u00e2tisse qui n\u2019est plus utilis\u00e9e. Personne ne rach\u00e8te votre bien, vous le bradez \u00e0 un promoteur qui rase l\u2019\u00e9difice pour construire des logements.<\/li><\/ul>\n\n\n\n<p>Vous vous retrouvez alors dans une situation risqu\u00e9e&nbsp;: difficile de rembourser votre pr\u00eat immobilier. Vous vous engagez dans des poursuites judiciaires, longues et co\u00fbteuses\u2026<\/p>\n\n\n\n<p>Cette pratique d\u2019abandon de l\u2019\u00e9tablissement au terme de l\u2019expiration des 9 premi\u00e8res ann\u00e9es du bail existe. Attention donc \u00e0 choisir un gestionnaire s\u00e9rieux, solide et exp\u00e9riment\u00e9 pour votre investissement en EHPAD.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>L\u2019investissement en EHPAD est attractif, car les pouvoirs publics ont mis en place des dispositifs fiscaux avantageux. LMP ou LMNP, Censi-Bouvard&nbsp;: en vous offrant une r\u00e9duction d\u2019imp\u00f4t, l\u2019Etat vous incite \u00e0 investir. Pourquoi&nbsp;? 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