Acheter un Appartement Neuf en VEFA : les Pièges à Eviter !
La VEFA (Vente en Etat Futur d’Achèvement) consiste à acheter son logement neuf sur plan, puisque celui-ci n’est pas encore construit. Elle constitue d’ailleurs aujourd’hui la quasi-totalité des ventes de logements collectifs neufs. Dans cet article, trouvez toutes nos recommandations pour mener à bien votre projet.
Sommaire
La VEFA : définition
Acquéreurs ou investisseurs immobiliers convoitent généralement l’achat en VEFA pour 3 raisons principales :
- Le paiement selon un échéancier au fur et à mesure de l’avancée des travaux et non à la signature d’achat.
- Des garanties amplifiées sur la qualité du bien avec une solide protection juridique.
- Des frais de notaire réduits à 3 % du prix de vente en moyenne contre 8 % dans l’ancien.
La VEFA demeure l’un des régimes juridiques d’acquisition de logement neuf les plus avantageux du marché. Mais comme tout investissement immobilier, il n’est pas parfait. Il mérite ainsi une réflexion complète sans précipitation et un maximum de prise de renseignements. Car afin d’éviter toute déconvenue, vous devez vous prémunir contre les pièges potentiels.
Un logement à l’état de projet lors de la réservation
Dans la grande majorité des cas, l’acquéreur signe un contrat de réservation en VEFA avec le promoteur à un stade très précoce du projet de construction.
Ainsi, outre le fait que bien souvent le permis de construire n’ait pas encore été signé par la commune, les plans définitifs des appartements et des parties communes ne sont généralement pas totalement arrêtés.
D’où un risque de modification postérieure à la signature du contrat de réservation, qu’il convient de garder en tête. En effet, vous signez un document qui n’est pas encore contractuel lors de la réservation… Mais uniquement pré-contractuel. Seule la signature devant le notaire vaudra acte d’engagement contractuel réciproque sans possibilité de modification ultérieure.
Afin de contrecarrer ce risque, vous devez donc être le plus précis possible dans vos souhaits d’aménagement et vos motivations d’achat… Afin de pouvoir solliciter une annulation de la vente en cas de modifications trop importantes.
Nous attirons ainsi votre attention sur le caractère assez flou du projet à ce stade dans la plupart des cas. Et donc sur l’éventualité de retards importants par rapport au calendrier annoncé. Voire même l’annulation pure et simple de la construction.
Mais heureusement, le contrat de réservation et le Code de la construction et de l’habitat vous protègent : restitution du bon de garantie, indemnisation en cas de retard à la livraison… Même si ces imprévus peuvent gravement pénaliser les acquéreurs.
Que comprend le prix affiché ?
Les annonces en VEFA sont aujourd’hui de plus en plus nombreuses et certains promoteurs proposent des prix, forfaits ou remises attractifs. Mais en réalité, un acheteur peut difficilement comparer les prix d’un promoteur à l’autre.
Que comprend donc réellement le prix indiqué ? Hormis pour le gros œuvre, la question se pose surtout au moment de la finition avant livraison. Car entre un appartement livré brut sans aucun revêtement sol ou mural, et un appartement tout équipé avec carrelage italien… Vous trouverez un écart de prix considérable. Un parquet à 80€/m², une prise électrique supplémentaire à 150€, une cuisine équipée à 10 000€, un garage peint et enduit de 7000€… Les options, si petites soient-elles, font vite grimper l’addition.
Acheter un appartement sur plan permet en théorie d’obtenir tous les équipements rêvés. Vous pouvez en effet personnaliser votre logement selon l’avancée des travaux. Mais gardez à l’esprit que ces modifications risquent d’augmenter la note finale. Vous pouvez alors vite être déçu de la flexibilité vantée du système de vente sur plan.
Les acquéreurs peuvent également se laisser aller à une certaine euphorie et ne pas demander précisément ce qui est compris dans le prix indiqué. D’où l’importance d’une lecture attentive et détaillée du contrat de réservation. Et celle du délai de rétractation de 10 jours offert à l’acheteur.
Vérifier le sérieux du promoteur
Vous devez impérativement vous informer le mieux possible sur le promoteur choisi. Et vérifier son sérieux, ses références et sa solidité financière. Bien que cela ne constitue pas une garantie infaillible, pour pourrez ainsi éviter les moins sérieux ou les plus risqués… Et donc réduire le risque de chantier abandonné, de vices de construction ou de retards abusifs.
En effet, même si la VEFA est encadrée juridiquement et qu’il existe des garanties, autant essayer d’éviter les déconvenues.
En outre, assurez-vous que le promoteur dispose d’une garantie de remboursement valide, délivrée et souscrite auprès d’un établissement bancaire. Elle assurera le remboursement des fonds versés, au cas où le chantier n’irait pas jusqu’à son terme.
Enfin, nous vous rappelons qu’une lecture attentive des normes techniques garanties permet souvent de se faire une bonne idée de la qualité de la construction envisagée. En particulier en ce qui concerne les normes acoustiques ou thermiques : BBC, RT2012…
La question épineuse des appels de fonds
Dans le cadre d’une vente immobilière dite « classique », le prix d’achat est payé en une seule fois, en incluant les frais de notaire. Dans le cadre d’une VEFA, c’est tout l’inverse. Comme la loi l’y oblige, le promoteur adresse à l’acquéreur des appels de fonds. Ils viennent en complément du versement d’un dépôt de garantie lors de la réservation.
Ces appels de fonds correspondent à des pourcentages de la somme totale du logement. Ils sont calculés en fonction de l’avancée des travaux et plafonnés par la loi. Ainsi, le promoteur demande un montant à hauteur de :
- 35% au plus à l’achèvement des fondations.
- 70% au plus lors de la mise hors d’eau (fenêtres et toiture).
- 95% à l’achèvement du chantier.
- Un montant de 5% reste en garantie. Il ne sera versé qu’à la réception (ou consigné en cas de refus de réception par l’acquéreur).
Un promoteur peut quelques fois effectuer un appel de fonds sans avoir réellement achevé la phase concernée par le pourcentage appelé. Cela lui permet de disposer plus rapidement de fonds supplémentaires pour avancer le chantier. Mais rappelons que cette pratique est totalement illégale. Assurez-vous donc, soit à travers une attestation de l’architecte, soit à travers une vérification visuelle, que la phase du chantier concernée par l’appel de fonds est bien achevée.
Faire face aux défauts et malfaçons du logement
Une fois les travaux achevés, tout n’est pas encore terminé pour l’acquéreur. Il doit en effet effectuer la délicate phase de réception de son appartement. Délicate car déterminante pour le démarrage et le champ d’application des garanties du promoteur.
Il convient alors de s’assurer que l’ensemble livré est conforme à ce qui était prévu et signé… Non seulement sur le respect des plans, mais aussi en matière d’équipements et de finitions. En cas contraire, il ne faut pas hésiter à refuser la réception et à signer un procès-verbal de refus, avant de faire nommer un architecte chargé d’approuver les travaux complémentaires à réaliser. Quoi qu’il en soit à ce stade, le promoteur est tenu de remettre les clés à l’acquéreur.
Si les défauts constatés ne rendent pas le logement impropre à son occupation, il est possible de réceptionner celui-ci en y faisant mention d’un certain nombre de réserves… Qu’il faudra alors lever pour le promoteur, dans le cadre de la garantie de parfait achèvement qui s’écoule dans l’année suivant la réception du logement. Il s’agit ici de noter chaque défaut constaté dans le procès-verbal de réception (carreau de carrelage fêlé, prise électrique non fonctionnelle, etc.). Vous devez être particulièrement vigilant lors de cette visite de réception et relever chaque défaut… Pour que le promoteur ne puisse opposer un refus ultérieur de prise en charge.
D’autre part, la réception ouvre la voie aux garanties légales des ouvrages neufs dites biennales (pour les éléments d’équipements) ou décennales, pour les dommages plus importants qui portent atteinte à la destination (donc à l’occupation) du bien livré.
Comment se prémunir ?
Si la loi protège de manière efficace l’acquéreur d’un bien en VEFA, elle ne peut faire face à toutes les situations et garantir l’absence de problème.
Quelques règles simples peuvent en revanche permettre au futur propriétaire d’éviter certains désagréments. Avant tout, il est indispensable de faire preuve de bon sens et de choisir son promoteur avec soin. En outre, une lecture attentive du contrat de réservation, éventuellement avec l’aide d’un professionnel (avocat, notaire…) permet d’éviter certains imprévus. Et l’assistance d’un architecte dans la phase de réception peut également être utile. Ce sont les meilleures garanties pour effectuer une acquisition en VEFA sans encombre.
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